交行2014年房企资金来源增速断层式下滑

交行：2014年房企资金来源增速“断层式”下滑

交行：2014年房企资金来源增速“断层式”下滑

今年以来，房地产市场发生了较大变化，逐渐由“政策市”走向“市场市”，这主要是由于政策、资金、供求和预期等因素出现了明显转向。预计在其共同作用下，楼市调整还将持续。下半年，投资和新开工增速将下台阶，商品房总体成交趋弱，房价下调压力持续，土地市场成交也将明显缩量。　　四大因素转向促使楼市调整

我们认为，今年楼市进入调整周期主要源自于房地产行业四大内外部因素发生了明显转向：　　一是政策思路转换。今年以来政策思路由政府主动调控转为市场自发调节，在“双向调控”的总体框架下，在“稳增长”和“促转型”之间寻求平衡，维持政策的连续和稳定性。决策层对于房价调整的容忍度在提升，希望通过政策改革和市场调整消化楼市积累的深层次矛盾，在引导楼市长期良性发展的同时，使经济逐渐摆脱对房地产的依赖。　　这意味着，当房价处于下行通道时，政府不再轻易出手救市，并将密切注视地方政府的各类托市行为，必要时予以纠偏。此外，以解决民生问题为导向的窗口指导，和以定向宽松为主的货币微调，意在维稳和体现差别化，而非调控和货币全局放松的表现。　　二是资金环境转变。2014年资金环境延续了去年末的紧张形势，从开发商角度看，其资金来源增速出现了“断层式”下滑。1-5月全国房企到位资金累计同比增速仅为3.6%，较去年同期的32%大幅下降。　　预计年内资金紧张的局面不会明显缓解，整体信贷投放的绝对规模减少持续，资金和库存压力将迫使开发企业调整售价、理性推盘，部分前期定位偏差和高估的楼盘打折力度将较大。　　从置业者角度看，货币环境持续偏紧导致主要商业银行纷纷收紧房贷额度、拉长放款流程，房贷利率处于上升通道之中，购房需求因此受到抑制。截至今年一季度末，个人住房贷款加权平均利率已连续上升6个季度，3月达6.70%，较去年12月上升17bp，为自2012年以来首次高于五年期贷款基准利率。　　尽管“央五条”对按揭贷款投放提出了要求，但目前银行对个贷政策调整动力不足，经营行为日趋市场化的商业银行更倾向于从经营利润、资金成本和市场风险角度综合考虑。随着当前经济和房地产市场风险逐渐暴露，资产质量相对优良的个人住房贷款对银行的吸引力将有所提升，在此情形下房贷利率或适当下调，但难以达到去年6月前的水平。　　三是供求关系逆转。去年的高拿地、高开工和高库存将使今年市场总体供给水平大幅提升，同时资金回笼要求和业绩目标压力加大了开发商推盘意愿，3月起多数城市新增供应呈现快速增长态势；而需求方面，去年供销两旺的局面使大量需求加速释放甚至提前释放，今年银行个贷政策收紧和看空情绪蔓延则对购房需求形成了抑制。　　供需关系相对去年出现明显的逆转，导致总体库存大幅攀升，出清周期明显拉长。从监测的14个重点城市来看，5月除呼和浩特外的13个城市商品房平均出清周期达23.3个月，已连续第7个月上升，较去年同期延长6.4个月。　　四是市场预期转向。随着今年以来房地产市场趋冷，楼市只涨不跌的预期发生了根本扭转。市场悲观情绪滋生，更有“崩盘论”“拐点论”持续发酵，使得需求疲软，观望盛行。而开发商应对市场变化，调整售价打折促销的行为，进一步深化了看淡后市的预期。楼市在预期的自我印证和自我实现中加剧下行趋势。

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